Как выбрать квартиру + рейтинг лучших застройщиков

Как выбрать квартиру в новостройке

Лайфхакер и сервис дизайна интерьера для девелоперов Flatplan DVLP разбираются, как купить квартиру, которой будешь доволен.

Купить квартиру в новостройке — как кота в мешке. Дом только строят, что получится в итоге — не знаешь. Поэтому выбрать сложно и страшно. Всегда есть вероятность, что новая квартира не понравится или окажется плохой. Например, с тонкими стенами или некачественным ремонтом. Бывает и так, что дом не сдают в срок и стройка затягивается на месяцы и даже годы.

Поэтому перед тем, как купить квартиру, важно всё проверить. Мы расскажем, на что обратить внимание и как отличить добросовестного застройщика от плохого. Дело серьёзное, поэтому советов немало. Они разбиты на три уровня сложности: от просмотра Instagram до проверки документов.

Лёгкий уровень

На этом этапе вы изучаете застройщиков, составляете общее впечатление о рынке новостроек и выбираете компании, которые вам ближе.

1. Посмотрите на сайте застройщика картинки дома и интерьера

Они должны вам нравиться и быть оригинальными, а не скачанными со стока. Проверить просто: щёлкаете по фото правой кнопкой мыши и нажимаете «Найти картинку (Google)». Функция работает в Google Chrome. Если в поисковике таких фото много, это сток или кто-то «позаимствовал» картинку у владельца. Такой застройщик вам не подходит.

2. Изучите страницы застройщика в соцсетях

Instagram, Facebook, «ВКонтакте» — зайдите в соцсети, посмотрите публикации и почитайте комментарии пользователей. Это поможет составить общее впечатление о компании и её проектах.

3. Почитайте форумы и соцсети

Если застройщик сдавал квартиры с недочётами или затягивал сроки строительства, об этом, скорее всего, есть информация в интернете. Поэтому читайте отзывы о компании на форумах.

Кроме того, у многих жилых комплексов есть страницы в соцсетях, где новосёлы обсуждают бытовые проблемы. Почитайте сообщения и комментарии, поинтересуйтесь качеством строительства и впечатлениями от новых квартир у жильцов. Вполне возможно, что вы ужаснётесь и вычеркнете застройщика из своего списка.

Средний уровень

4. Посмотрите готовые дома застройщика

Отзывы и комментарии в интернете не заменят вам собственного мнения. Нужно понять, нравятся ли вам квартиры застройщика и в каком состоянии новостройки, которые он сдал год-два назад.

Зайдите в подъезд, присмотритесь к стенам и потолкам. Работает ли лифт, какое качество отделки, в каком состоянии двор? Если один дом построен некачественно, то и другой с большой вероятностью будет таким же. Пообщайтесь с консьержем и местными жителями. Так вы поймёте, хотите ли жить в подобном доме и стоит ли брать квартиру у этого застройщика.

5. Спросите об отделке квартиры и сходите в шоурум, если он есть

Ремонт должен быть качественным, чтобы через год вам не пришлось всё переделывать. Поэтому узнайте у менеджера о вариантах отделки, качестве стройматериалов и гарантийном сроке. Ещё у застройщиков бывают шоурумы, где можно посмотреть обои, паркет, плитку, которые будут у вас в квартире. Так выбирать гораздо проще, к тому же появляется уверенность в том, что ремонт сделают хорошо.

Не бойтесь покупать квартиру с отделкой: хорошие застройщики привлекают профессиональных дизайнеров, которые создают крутые интерьеры. Например, Flatplan DVLP, с которым мы написали этот материал.

Flatplan DVLP — это сервис дизайна интерьера для девелоперов. Компания не только разрабатывает интерьеры для квартир в новостройках, но и следит за выполнением отделочных работ. Благодаря этому квартира получается такой, как и задумывалась: с интересным дизайном и качественным ремонтом.

6. Узнайте, из чего складывается цена квартиры

Вы должны знать, сколько и за что платите. Сколько стоит квадратный метр, как этаж и вид из окна влияют на цену, сколько берут за отделку. Все доплаты и условия должны быть прописаны в договоре.

Также выясните, есть ли скидки и рассрочка. На разных этапах строительства цена разная, поэтому, если менеджер называет вам конкретную стоимость, уточняйте, не изменится ли она через 2–3 месяца. В офисах продаж бывают кредитные брокеры, которые подскажут, где выгоднее взять ипотеку, и помогут собрать документы.

Продвинутый уровень

Когда решили, у какого застройщика будете покупать квартиру, переходите на этот уровень. Здесь главная задача — разобраться в документах и выбрать квартиру. Это самый ответственный этап.

7. Проверьте документы на сайте застройщика

У любой строительной компании есть учредительные документы: устав, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, годовые отчёты и аудиторские заключения. Они могут быть на сайте, но если не нашли, то запросите их в офисе продаж. По закону Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вам должны предоставить заверенные копии этих документов.

Ещё обязательно должно быть разрешение на строительство, проектная декларация, право застройщика на земельный участок. Это важно, потому что без них возведение дома незаконно.

Лучше покупать квартиру по договору долевого участия, то есть на основании упомянутого ФЗ № 214. Это даст гарантии, что дом достроят и вы получите свою квартиру, а не попадёте в сюжет новостей об обманутых дольщиках.

8. Узнайте рейтинг строительной компании

На сайте Единого реестра застройщиков проверьте рейтинг строительной компании. Можно выбрать фильтр застройщиков по регионам или найти конкретную компанию по названию. Максимальная оценка — 5, она означает, что дом должны сдать в срок. Чем рейтинг ниже, тем меньше вероятность своевременного ввода в эксплуатацию (минимальный балл — 0,5).

9. Проверьте банкротство застройщика

Узнайте, не ведётся ли в отношении застройщика процедура банкротства. Сделать это можно на сайте арбитражного суда. Не стоит покупать квартиру у компании, которая вот-вот может обанкротиться.

После того, как всё проверили, можете выбирать квартиру в понравившейся новостройке и заключать договор.

Читать еще: Как выбрать катушку для спиннинга + рейтинг лучших фирм-производителей

Последние несколько лет спрос на новое жильё меньше, чем предложение. Поэтому застройщики стараются угодить покупателю, чтобы продать квартиры. На рынке появляются новостройки с интересными интерьерами и качественной отделкой даже в экономклассе. Поэтому не стесняйтесь требовать хороший ремонт: вы платите миллионы рублей и вправе получить достойное жильё.

Как отличить хорошего застройщика от плохого и не прогадать с покупкой квартиры

Будьте внимательны и дотошны, если не хотите ждать жильё годами.

Выбрать квартиру в новостройке сложно и страшно. Ради этого берёшь ипотеку, копишь, во многом себе отказываешь. Но всегда есть вероятность, что дом не достроят или жильё окажется плохим. Если ошибёшься, можешь остаться с многолетним кредитом, но без квартиры, или будешь жить там, где не нравится.

К тому же мы покупаем квартиру не каждый день, поэтому не знаем всех тонкостей. Один из ключевых моментов — выбор хорошего застройщика. Он и дом сдаст в срок, и ремонт сделает хороший, и двор обустроит.

Что значит плохой застройщик

Застройщика характеризуют две вещи: срок и качество строительства. Хороший сдаёт дома вовремя или даже раньше, при этом делает их качественно. Плохой может построить дом с просчётами или затянуть со сроками.

Одно дело — когда сдача новостройки откладывается по объективным причинам. Например, дом достроили, он полностью готов, но застройщик не может благоустроить двор из-за погоды: на улице зима и невозможно посадить деревья или сделать детскую площадку. Другое дело, когда у компании закончились деньги и строить не на что.

Так формируется репутация застройщика. Если он не сдал вовремя один дом, есть большая вероятность, что не сдаст и второй.

Немало случаев, когда дольщики, купившие квартиры в строящихся домах, годами ждали и продолжают ждать своего жилья. А те, кто заселился, жалуются на недочёты: в новостройке может не работать лифт, не быть электричества или газа, на стенах — плесень, трещины и даже дыры.

Что нужно сделать перед покупкой

1. Почитайте форумы и соцсети

Если застройщик сдавал квартиры с недочётами или опаздывал со сроками строительства, об этом, скорее всего, есть информация в интернете. Поэтому первым делом читайте отзывы о компании на форумах.

Неважно, какого класса новостройка: «эконом», «комфорт» или «премиум». Любой дом должен быть возведён по строительным нормам и правилам.

2. Посмотрите готовые дома

Отзывы и комментарии в интернете не заменят собственного мнения. Нужно понять, нравятся ли вам квартиры конкретного застройщика и в каком состоянии новостройки, которые он сдал год-два назад.

Зайдите в подъезд, присмотритесь к стенам и потолкам. Работает ли лифт, каковы качество отделки и состояние двора? Пообщайтесь с консьержем и местными жителями. Это даст общее впечатление, и вы поймёте, хотите ли жить в подобных условиях.

3. Изучите сайт застройщика

Чтение форумов и осмотр готовых домов дают представление о качестве строительства. Но чтобы понять, будет ли всё в порядке именно с вашей новостройкой, надо изучить документы застройщика.

Так, у любой строительной компании есть учредительные документы:

Устав.
Свидетельство о государственной регистрации.
Свидетельство о постановке на учёт в налоговой.
Годовые отчёты и аудиторские заключения.

В этом не обязательно разбираться, главное — проверить наличие этих документов. Они могут быть на сайте, но если их нет, запросите в офисе продаж. По закону Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вам должны предоставить заверенные копии.

Также должны быть документы на строительство дома:

Разрешение на строительство.
Проектная декларация.
Право застройщика на земельный участок.

В проектной декларации прописаны сроки строительства, описание новостройки, информация о задолженности компании. Кроме того, там есть информация о том, кто кредитует застройщика. Сейчас сложно предсказать, у какого банка отзовут лицензию, но если компанию кто-то кредитует, значит, финансовые риски просчитаны и у застройщика хватит денег, чтобы построить дом.

Лучше покупать квартиру по договору долевого участия, то есть на основе федерального закона № 214. Это даст гарантии, что дом достроят и вы получите свою квартиру, а не попадёте в сюжет новостей об обманутых дольщиках.

В договоре долевого участия прописаны характеристики вашей будущей квартиры: номер дома, квартиры, этаж, метраж, количество комнат и так далее

На сайте Единого реестра застройщиков проверьте рейтинг застройщика. Оценка 5 означает, что дом должны сдать в срок. Чем она ниже, тем меньше вероятность своевременного ввода в эксплуатацию.

Максимальная оценка застройщика — 5, минимальная — 0,5. На сайте можно выбрать фильтр застройщиков по регионам или найти конкретную компанию по названию

А на сайте арбитражного суда можете проверить, не ведётся ли процедура банкротства в отношении застройщика.

4. Поговорите с менеджером

Выясняйте всё, что вас интересует: инфраструктура, двор, парковка, консьерж, охрана, стоимость ЖКХ. Спросите, куда будут выходить окна и какой откроется вид, если вам это важно. Узнайте о сроках строительства: когда сдадут дом и когда будут выдавать ключи.

Глупых вопросов не бывает: вы платите миллионы рублей и вправе получить хорошее жильё. Так что оставьте стеснение и будьте дотошны.

Выясните цену, скидки и возможность рассрочки. На разных этапах строительства цена разная, поэтому, если менеджер называет вам конкретную стоимость, уточняйте, не изменится ли она через 2–3 месяца. Кроме того, в офисах продаж бывают кредитные брокеры, которые подскажут, где выгоднее взять ипотеку, посодействуют сбору документов и могут даже подать их за вас.

Читать еще: Как выбрать ковер + рейтинг лучших производителей

5. Узнайте об отделке квартиры

Ещё один важный момент — отделка. Она должна быть качественной, чтобы через год не пришлось всё переделывать. Поэтому интересуйтесь у менеджера вариантами ремонта и узнайте, кто будет этим заниматься: сам застройщик либо компания на аутсорсе. Второй вариант предпочтительнее.

Не бойтесь покупать квартиру с отделкой: застройщики привлекают профессиональных дизайнеров, которые создают крутые интерьеры. Таким образом они стараются угодить покупателю. Связано это с тем, что последние несколько лет спрос на новое жильё меньше, чем предложение. Поэтому и появляются новостройки с интересными интерьерами и качественной отделкой даже в экономклассе.

Как правильно выбрать квартиру – отзывы специалистов

Приобретение жилья является заветной целью для большинства людей. Одним из вариантов обустройства собственного «уголка» является квартира. Ее можно оформить на свой вкус и отдыхать в ней после рабочего дня. Здесь проходят семейные торжества и сюда всегда могут приехать родственники в гости. Насобирав достаточно средств, будущий покупатель сталкивается со сложным выбором – какую квартиру купить? Ниже рассматриваются более десяти критериев оценки жилплощади, помогающие определиться в огромном ассортименте предложений и приобрести апартаменты, соответствующие индивидуальным потребностям.

Лучшие застройщики квартир – какую фирму выбрать

Если имеется крупная сумма и требуется оперативно приобрести хорошую квартиру, то можно обратиться к каталогу известных застройщиков:

Но если хочется вникнуть в особенности апартаментов от этих компаний, то рекомендуем ознакомиться с подробным обзором.

Для тех же, кто хочет сам во всем разобраться и выбрать квартиру, рассмотрев все критерии, предназначен материал ниже.

Структура квартиры и ее использование

В отличие от комнат в общежитии и гостиниц, квартиры отличаются наличием собственного туалета и кухни. Они предназначены для полноценной жизни, без необходимости выходить из собственного помещения и взаимодействовать с соседями (на общей кухне, в душевой).

Имея право собственности, в квартире можно делать перепланировку и ремонт на собственный вкус. Менять коммуникации, мебель, двери и окна. В коммунальных общежитиях и гостиницах этого делать нельзя.

Квартиры бывают первичные (построенные в новых домах и ранее не использованные) и вторичные (возведенные много лет назад и перепродаваемые или передаваемые по наследству). На первичном рынке принято выполнять отделку стен и потолка, вставлять окна и дверь, прокладывать коммуникации. Остальной ремонт ложится на плечи покупателя. На вторичном рынке можно приобрести жилье уже с ремонтом.

Квартиру можно купить сразу или взять ипотеку. Различаются и цели владения жилплощадью:

для собственного проживания;
сдача в аренду;
вид инвестирования;
под офис;
для обустройства детского сада домашнего типа.

Виды квартир

Несмотря на наличие собственного туалета и кухни, квартиры делятся на несколько видов, четко различающихся у риелторов.

Гостинки

Обычно, это жилье с площадью 9-12 м². Их выстраивают в панельных домах, где разветвление идет по коридорам и количество квартир на один подъезд девятиэтажки может достигать 100 единиц. Компактность такой квартиры проявляется во всем: совмещенный санузел с сидячей ванной, маленькая кухня и одна комната. Это хороший вариант для одинокого молодого человека или пары без детей.

Достоинства:

дешевая цена;
есть все необходимое;
вторичный рынок имеет варианты с ремонтом;
небольшие коммунальные услуги;
теплее, потому что стоят двери в подъезд и коридор;
легко убирать.

Недостатки:

нет возможности перепланировки;
маленькая площадь;
шумно, ввиду большого количества людей в подъезде.

Стандартные квартиры

Это классика из одной, двух, трех и четырех комнат. Чаще всего находятся во вторичном секторе рынка недвижимости. Могут быть от 18 до 80 м². Если дом кирпичный, то можно выполнить перестановку перегородок. Для панельных строений такая возможность отсутствует.

Такие дома стоят как в центре любого города, так и в спальных районах. Они подходят для семей без детей, пар с малышами и целых взрослых поколений, проживающих совместно. Покупают их часто и для сдачи в аренду или инвестирования.

Достоинства:

большое разнообразие по площади;
в некоторых случаях можно менять планировку;
много вариантов с ремонтом;
кирпичные дома очень теплые;
находятся во всех районах города;
большой выбор по стоимости.

Недостатки:

в панельных домах переставлять перегородки проблематично;
нижние этажи сырые;
поскольку домам много лет, то крыша начинает течь.

Пентхаусы

Это элитное жилье на верхних этажах новостроек, площадью до 150 м². Подходит для состоятельных людей, владельцев компаний и знаменитостей.

Достоинства:

просторные;
можно создавать любую планировку;
часто имеют несколько туалетов и душевых, рядом с каждой спальней;
красивый вид из панорамных окон.

Недостатки:

неоправданно дорогие;
требуется долгий ремонт перед заселением;
подъем на скоростном лифте может вызвать головокружение.

Параметры выбора квартир

Существует более десяти ключевых критериев оценки качества жилья. Учитывая данные особенности, получится купить квартиру в согласии с действующими потребностями и возможностями.

Площадь

Независимо от количества комнат существует понятие жилой площади. Самые маленькие квартиры бывают 12-18 м². Апартаменты побольше – это 30-46 м². Огромные квартиры начинаются от 60 и достигают 150 м². Площадь оказывает влияние на то, чем можно заниматься в комнате и какую мебель в ней разместить. Для пожилых людей, которые смотрят телевизор или вяжут, достаточно спальни на 12-20 квадратов, где будет диван, шифоньер и плазменный экран на стене.

Людям, любящим активную деятельность, потребуется площадь побольше (30-46 м²), чтобы в комнате поместились: кровать, беговая дорожка или орбитрек, письменный стол, боксерская груша. Этот же размер подойдет для семьи с детьми, чтобы им было где разложить игрушки и побегать. Огромные площади покупают либо очень большие семьи (из 6 и более человек), либо ради престижа.

Количество комнат

Этот параметр связан с возможностью побыть наедине и заниматься личными делами. На одной и той же площади, в зависимости от постановки перегородок, может быть от одной до трех комнат. Однокомнатные квартиры удобны для холостяков и пар без детей (молодых или пожилых).

Жилплощадь с двумя комнатами удобна при наличии ребенка. Трехкомнатные апартаменты подойдут для семей, которые живут вместе с пожилыми родителями или для создания рабочего кабинета у себя дома.

Читать еще: Как выбрать скейтборд + рейтинг лучших фирм и производителей

Размер кухни

Это отдельный фактор, который необходимо учитывать исходя из собственных потребностей. Для большой семьи из 5 человек будет неудобно одновременно кушать на маленькой кухне, даже если сама квартира трехкомнатная. Здесь требуется комната на 7-9 м².

Холостяку или мужу с женой достаточно 5 м². Тем, кто не любит готовить и предпочитает питание с доставкой или столовые, можно вообще перестроить эту комнату, оставив одну барную стойку для микроволновки и перекусов.

Туалет

Существует несколько видов санузлов, определяющих удобство использования. Совмещенный туалет с ванной комнатой практичен для молодой семьи без детей или пожилых. Конечно, этот же вариант подойдет и для одинокого человека.

Там, где есть маленькие дети, которые не смогут терпеть, если туалет занят, стоит искать квартиры с раздельным санузлом. Это мудро и в случае совместного проживания нескольких поколений взрослых. Третьим вариантом является наличие отдельного туалета и ванной рядом с каждой спальней.

Новострой или «вторичка»

Выбор квартиры в новострое имеет несколько плюсов: возможность создать собственный дизайн, поставить перегородки под конкретную планировку, внедрить нестандартные инженерные решения в потолок или стены. Но, покупая жилье в новострое, стоит помнить о долгих месяцах ремонта, пыли, шуме и мешках с мусором. Для этого необходимы дополнительные средства.

Кроме собственного ремонта, еще долго будет мешать грохот от соседей, добавляющихся по мере продажи квартир. Такой вариант подойдет для людей, у которых есть деньги и возможность пожить в другом месте, пока идет ремонт.

Квартиры во вторичном жилье, как правило, уже имеют необходимый минимум для жизни. В них можно сразу заселяться и продолжать ходить на работу и заниматься повседневными делами. Это практично для очень занятых людей, пар с детьми и пожилых, у которых уже нет желания возиться с ремонтом.

Выбирая этаж квартиры, стоит помнить, что самые верхние апартаменты подвержены более высоким температурам летом, крыша может протечь, а пожилым и детям труднее туда подняться без лифта. Это вариант для молодых людей, не боящихся трудностей.

Первые этажи чреваты шумом с улицы, сыростью, более засоренной лестничной клеткой и попытками несанкционированного проникновения. Но здесь легко подниматься пожилым и детям. Если квартиру хорошо утеплить и защитить окна, то для людей преклонного возраста это будет оптимально. Всем же остальным стоит искать средние этажи.

Материал здания

Кирпич – это теплые прочные стены, хорошо подходящие для семьи с детьми и пожилых. Панельные дома более холодные и подойдут для молодых семей и холостяков. Каркас-монолитные строения отличаются теплыми обшивками и понравятся всем, но стоят они дороже.

Планировка

Модная открытая планировка «Студия» удобна для одиноких людей или пар без детей. Здесь можно оформить зоны на свой вкус и все будет сразу под рукой. Закрытая форма внутреннего пространства подойдет для родителей с детьми или с пожилыми родственниками. Также это необходимо для обустройства кабинета и работы на дому.

Район

Выбирая квартиру немаловажен и район, в котором она расположена. Для деловых и работающих граждан стоит покупать жилье ближе к месту работы с пролегающим вблизи транспортным маршрутом и остановкой. У человека с машиной должна быть возможность оставлять ее в гараже или на автостоянке рядом с домом. Семьи с детьми стоит учесть удаленность до школы, больницы, детского сада. Пожилой паре необходимо оценить расположение магазинов и можно присмотреть жилье в спальном районе.

Соседи

Стоит познакомиться с несколькими жильцами еще на этапе выбора. Семьи с маленькими детьми будут означать дополнительный шум. Окружение из сдающихся квартир – это «кот в мешке», потому что неизвестно кто там будет жить завтра. Конечно, стоит избегать пьющих соседей.

Цель покупки

Если квартира приобретается не для себя, а для сдачи в аренду и заработка, то необходимо выбирать жилплощадь с ремонтом, чтобы сразу заселять людей и получать деньги. В случае инвестирования в жилплощадь, чтобы потом продать и получить прибыль, стоит покупать дешевые одно-двухкомнатные апартаменты, возможно без ремонта, которые всегда получится выставить на рынок недвижимости и реализовать.

Какую квартиру выбрать

После рассмотрения всех критериев выбора можно выделить несколько групп требований под конкретные потребности:

1. Для одинокого молодого человека или пары подойдет «Студия» на 18 м² с совмещенным туалетом в панельном доме на любом этаже. Район желательно центральный.

2. Пожилой паре будет комфортно в одно-двухкомнатной квартире из кирпича, на 30 м² с объединенным туалетом и ванной, небольшой кухней на 5 м² и уже готовым ремонтом во вторичном секторе. Спальный район с магазинами будет самым подходящим.

3. Семье с двумя детьми потребуется площадь в 46-60 м², закрытой планировки на 2-3 комнаты, в доме из кирпича или каркас-монолита. Стоит выбирать средние этажи в не угловом стояке. В такой ситуации нужен раздельный туалет и просторная кухня на 7-9 м². Рядом должна быть школа и больница. Нередко такие варианты находятся в новострое.

4. Для сдачи недвижимости в аренду можно купить квартиру на вторичном рынке с ремонтом, площадью около 30 м², с хорошей транспортной развязкой в районе. Подойдёт любая планировка.

Сколько стоит квартира

Узнав общие требования для квартир под различные потребности, реально обозначить их ориентировочную стоимость в Москве:

1. Апартаменты для одного человека обойдутся в 1-2 млн руб (в зависимости от района).

2. Жилплощадь для пожилой пары стоит 2,5- 4,5 млн руб.

3. Квартира для семьи с двумя детьми оценивается в 5-12 млн руб.

4. Недвижимость под сдачу в аренду можно купить за 1-2 млн руб.

Друзьям это тоже будет интересно

Хочешь получать актуальные рейтинги и советы по выбору? Подпишись на наш Telegram.

Источники:

http://lifehacker.ru/kvartira-v-novostrojke/
http://lifehacker.ru/xoroshij-zastrojshhik-i-ploxoj/
http://vyboroved.ru/vybor/1278-kak-vybrat-kvartiru.html